豪宅稅新制上路!高單價小宅成重災區 專家3關鍵影響:稅務審查變更嚴

房市示意圖。圖/記者游智文攝影
房市示意圖。圖/記者游智文攝影

財政部於2024年2月19日發布最新豪宅稅課徵標準,首度將「每坪單價」納入高價住宅認定條件,台北市標準為每坪120萬元、新北市75萬元。

此項新制主要針對2012年前取得且成本不明的房產,群洋國際地產總經理張惠山指出,政策影響可分三類情況判斷,並提醒民眾勿刻意壓低房價避稅,以免遭稅務機關查核。

新舊制適用時間點成關鍵

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析,新制影響與否取決於兩個重要時間點:

1.2012年8月實價登錄實施前取得的房產,因無交易紀錄,將直接適用新制標準

2.2012年8月至2015年間取得者,可按建物獲利核實課稅

3.2016年房地合一稅實施後取得者,則完全不受新制影響

值得注意的是,台北市除維持總價6,000萬元豪宅門檻外,新增每坪120萬元的單價標準,可能使部分中小坪數產品也被納入高價住宅範圍。

張旭嵐提醒,部分屋主可能透過提高車位價格等方式規避新制,但當前稅務機關查核嚴格,此類操作風險極高。

青安貸款稽查同步趨嚴

除豪宅稅新制外,政府也加強查緝青安貸款違規使用情形。近期不僅新青安貸款,連舊制青安1.0的轉租案件也遭追討補貼。

張旭嵐指出,許多房東因租客申請租金補貼而曝光租賃事實,導致被追繳稅款。即使僅出租部分房間,也會喪失自用住宅優惠稅率,改按營業用稅率課徵。

銀行授信條件更趨嚴格

在央行限貸政策影響下,銀行放款標準明顯提高:

估價落差:部分區域房價漲幅過快,導致銀行估價低於成交價

收支比要求:從常規140%提升至200%,月收入門檻大幅提高

放款順位:受《銀行法》72-2條限制,銀行優先處理大資產客戶案件

以月繳5萬元房貸為例,過去月收入7萬元即可申貸,現在需達10萬元方能符合條件。此變化使許多首購族面臨核貸成數不足、需增加自備款的困境。

群洋國際地產總經理張惠山建議,有意購屋民眾應審慎評估自身財務狀況,並如實申報交易資訊,避免因避稅手法反而引發稅務風險。

對於符合新制標準的豪宅交易,更應預留足夠稅負準備,以確保交易順利完成。

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