打房未停...營建股續抱沒問題？股添樂「3點檢視」：六都台積宅建案保值

房市經歷2023年新青安政策推波助瀾，帶動一波熱潮，不僅房價齊漲，營建股股價也出現多年難得的大行情；然而進入2024年下半年，在央行第七波打炒房政策壓力下，營建股行情急轉直下。

股添樂在最新影片中指出，許多原本想賺價差的散戶被套牢，變成「只能領股息」，並分享他如何從宏觀趨勢與個別公司體質出發，評估營建股未來走勢。

三大宏觀壓力壓抑房市信心

首先，股添樂點出三大宏觀變數，成為房市與營建股近期表現低迷的主因：

1、央行政策偏緊

從2023年9月起，央行針對多房族、法人購屋等祭出多項限貸規定，例如第二戶取消寬限期、購地貸款最高僅五成、漁務貸款僅三成，使建商資金調度壓力大增，房市交易明顯降溫。

2、景氣影響購屋力道

雖然AI熱潮帶動台灣GDP持續強勁，推升口袋資金與買房能力，但景氣與房市具高度正相關，一旦景氣下行，房價也難以獨撐。

3、市場供需反轉

雖然新青安帶來一波搶房熱，但建築執照核發數量激增，根據統計，今年第一季建照數量年增逾四成，代表兩三年後市場供給將大幅增加，然而買方力道已持續走弱，建物移轉棟數不斷下滑，呈現供過於求態勢。

綜合判斷，目前房市呈現「政策偏空、景氣偏多、供需偏空」三分局面，市場整體氛圍仍難言樂觀。

三個問題檢視營建股體質

如果仍持有營建股，股添樂建議從三個面向檢視個股基本面：

1、建案地點在哪裡？

建商推案位置若偏離六都、非人口集中的區域，未來轉手或銷售壓力大。他強調：「人口減少趨勢下，未來房價真正有增長潛力的，幾乎只剩六都」。

此外，股添樂也提及，可以選擇離台積電擴廠鄰近地區，「台積宅」仍具有一定程度的保值性，但他也表示「更好的情況當然是兩者都具備」。

2、建案銷售率如何？

預售屋是否完銷、餘屋比重多少，直接影響建商現金回流與財務壓力。若銷售不佳，將面臨庫存壓力、資金卡死風險。

3、未來推案是否穩定？

營建股營收多來自建案交屋認列，若未來兩三年推案不足，將面臨營收空窗期，對股價形成壓力。

三檔個股範例分析：達麗、櫻花建、華固

股添樂以三檔營建股進行比較：

達麗建設（6177）：主力集中高屏，未來3～4年推案明確、銷售率高（如新高鐵案達85%），營運連續性強。

櫻花建（2539）：深耕中台灣，2025年完工高峰期有9案交屋，未來亦有多案布局彰化、台南、中壢等地，銷售率普遍完銷。

華固建設（2548）：專注雙北地區，推案持續穩定，2025～2028年交屋與商辦案齊發，屬穩健型指標建商。

評估估值與股息 決定是否續抱

若經檢視後仍選擇持有，股添樂提醒，還要看兩件事：

1、估值是否偏高？

以股價淨值比（P/B）為例，華固約1.8倍、屬10年均值水準。

遠雄（5522）約1.2倍、處於相對低點。

國建（2501）僅0.8倍，接近歷年低檔。

若估值處於歷史偏低區間，續抱壓力較小。

2、是否具穩定配息條件？

配息可吸引法人買盤、提供基本支撐力。對長期等待房市回溫的投資人來說，有息可領是關鍵保障。

◎本文內容已獲 股添樂 股市新觀點 授權改寫，出處於此；未經同意禁止取用轉載。

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