繼承父母房產不是賣掉就好！蘇家宏解析：遺產、房地合一稅一次搞懂

近年房價高漲，不少人以為繼承長輩留下的房產後，只要完成過戶、出售就能「輕鬆入袋」。不過律師蘇家宏提醒：「房產繼承後，賣掉前後仍有多項稅務地雷，輕忽可能賠上大筆稅金，甚至賠上買賣契約。」

蘇家宏在其《陽光暖男頻道》中指出，民眾最容易忽略的兩大關鍵為「遺產稅」與「房地合一稅」。尤其房子是105年1月1日後取得者，繼承人出售時需適用新制房地合一稅，持有時間越短稅率越高。

遺產稅未繳清 房產不能合法過戶

蘇家宏說明，繼承人必須先繳清遺產稅，才能將房產過戶到自己名下，並進一步辦理買賣。若因資金不足而先與買方簽約，卻未繳清稅務，將無法完成過戶，恐導致違約糾紛，因此建議若需預售，合約內務必加註特別條款保護自身。

同時他也提醒，部分民眾以為只需辦完過戶即可高枕無憂，卻忽略了「房地合一稅」或「舊制土地增值稅」的落點。若父母購屋時點落在新舊制交界，稅制差異恐影響實收所得甚鉅。

沒現金怎麼繳稅？律師建議這樣規劃

若父母留下的房產眾多，但未預留遺產稅資金，子女若本身資金有限，只能靠賣房繳稅，但也可能卡關。

蘇家宏指出，實務上若遺產稅超過30萬可申請分期繳納，若仍繳不出來，也可選擇「實物抵稅」將不動產以公告現值抵繳。不過公告現值通常遠低於市價，導致抵稅房產實際市值過高，並不划算，仍建議先設法籌資較為合適。

他也提醒，許多家庭因遺產稅額過高，導致「繼承房子卻無法使用或處分」的困境。此時，若能提前透過「保險規劃」，例如定期壽險預留現金，將能大幅緩解繳稅壓力。

生前贈與、設信託 稅務分散更安心

除了壽險預留稅源，蘇家宏也建議長輩可考慮「生前贈與」，搭配每年免稅額度逐年轉移資產；若擔心子女揮霍，也可設立信託機制，約定資金逐月撥款、延後領取等條件，保障資產穩健傳承。

至於壽險怎麼買最有效？他舉例自己投保「定期壽險」以年繳20萬元對應2000萬元保障，強調高槓桿是關鍵，但也提醒此類險種無法回本，需視自身目的選擇適合的保單。

面對房產繼承，稅務往往是第一道難關。蘇家宏律師提醒的不只是流程，更強調規劃思維的重要性。無論是定期壽險、分期繳稅還是信託設計，提早布局，勝過臨時拆招。畢竟，留下房子不等於留給子女幸福，能順利「拿到、賣掉、保住所得」，才是真正的圓滿傳承。

◎本文內容已獲 蘇家宏律師 授權改寫，出處於此；未經同意禁止取用轉載。

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