屋況糟中古屋、竟比同機能條件多賣5百萬！專家曝關鍵細節：裝潢小問題

同樣是買房，為什麼你少賺了近 500 萬？從兩間成交案，講透「抗性」與選房思維的真相

最近我處理了兩間相隔不到 10 天成交的案件，一間在「情定水蓮7」，一間在「西屯漢口知名社區」。

兩間物件條件類似，都是三房改二房、都有無限視野、都在中高樓層、都位在成熟機能區域。

但你知道嗎？兩間物件成交價整整差了 538 萬，背後的差異，就藏在兩個字：抗性。

先看數據──表面相似，實際懸殊：

情定水蓮7

成交時間：2025/6/15

成交總價：1,488 萬

原始成本：594 萬（第一手屋主，持有時間 12 年）

價差利潤：894 萬

屋齡：12 年｜十期新興重劃區

條件：三房改二房、坡道平面車位、視野開闊

備註：屋況非常差，需大整理

無明顯抗性

西屯漢口知名社區

成交時間：2025/6/24

成交總價：950 萬

原始成本：545 萬（第二手屋主，持有時間一樣是 12 年）

價差利潤：405 萬

屋齡：28 年｜成熟商圈（第四期）

條件：三房改二房、無限視野

抗性：頂樓、機上車位、單電梯、電梯直對自家大門、垃圾集中點需淋雨

優點：入門玄關、前後陽台

五大抗性重疊

為什麼「時間一樣、基地大小差不多」差距卻這麼大？很多人買房看的是 CP 值、單價、裝潢、車位位置，但真正的價格差，是市場不講感情的反應。

情定水蓮這間屋況比西屯差，甚至是「需要大整理」的等級，但它能賣到近 1500 萬，是因為它幾乎沒有抗性。

即便屋況不好，市場願意給它價值，因為它的位置、格局、車位、樓層都順眼，不踩雷。

反觀西屯漢口案，雖然地段成熟、生活機能好，但屋齡偏高＋五項抗性疊加，讓市場認為：「這間房要處理的不只裝潢，還有未來居住的不便」，價格自然被壓下來。

抗性 是買房最容易忽略卻最致命的殺手

頂樓 → 熱、漏水機率高

電梯直對自家大門 → 民俗心理抗拒

機上車位 → 不便利、轉手難

單電梯多戶 → 等電梯時間長、生活體驗差

垃圾處理不便 → 生活舒適度直接打折

當你在屋內感覺不錯、談價也談得動，但忽略這些抗性，你以為買到便宜，實際上可能是將來要賣時「沒人要」。

真正高段位的買房：不是買最便宜，是買「未來最有價值的那一間」。

你以為撿便宜是賺，但我想告訴你的是：沒有抗性，才會有人為你的房子出好價。

尤其是在現在這個成交速度趨緩、買方理性回歸的市場，抗性越多、折價越多。你沒挑對房，不僅賣得慢，更是「少賺幾百萬起跳」。

而這正是我作為房仲，在每一次看屋前、簽約前、議價前，一定會與客戶再三確認的觀念。

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