房東寧可空著店面也不願降租！專家「根本不靠租金生活」：降租影響估價
明明租不出去，店東還死不降租！原來他根本不靠租金賺錢...甚至租約一到期，立刻喊漲？也太黑心吧！很多人可能以為他們在硬撐，實際上他們算盤打得更精。
來，看懂這套房東的盤算：店面不像住宅，成交頻率很低，有的店面十年、二十年才交易一次，這代表什麼？實價登錄對估價師幾乎沒什麼參考價值。
銀行估值怎麼抓？不是看你隔壁開多少、前面成交多少，而是參考一個公式：店面價值 ≒ 年租金 ÷ 無風險利率（例如定存利率2%）。
例如：房東一年租金收120萬，定存利率抓2%，這間店面銀行就可能估價為60,000,000元（120萬 ÷ 0.02）。
那如果房東為了租出去，把租金降到60萬呢？估價瞬間掉到30,000,000元，資產一砍就砍一半！
這個公式是「收益法」的一種簡化版本，常被用來快速估算「投資型不動產」的價值，所以他寧願空著，也不能隨便降價出租。
因為「降租」＝「承認行情變差」＝「自己資產縮水」，也會影響他將來要賣店面時的價格談判力，甚至連銀行增貸都變難。
很多人沒看懂這層邏輯，只覺得房東貪心不願便宜租，但這不是貪心，是一種「資產價格管理的策略」。
再說白一點：房東不是靠租金過生活的，是靠資產價值在借錢、再投資、再槓桿。
租不出去，他撐得住；但租金一降，估價一掉，他整套資產配置就亂了。
所以下次看到空店面不要急著罵房東黑心，他不是要多賺你兩塊，而是撐住那間店面的「身價」，這是戰略。
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