買到曾是法拍屋的房子...最慘恐違約！專家示警3大坑：做好基本產權調查

前幾天房市有個新聞，有民眾在網路討論區詢問，最近剛買下一間中古屋，並已完成簽約程序。

沒想到回家上網一查之後才發現，這間房子曾經是法拍屋，屋主是去年透過法拍取得的，擔心會有風險。

究竟，買到過去曾是法拍屋的房子，可能會有什麼問題呢？有房地產及銀行完整經驗的阿宅顧問，提醒你以下三點：

首先當然是風水考量。有些買家會很擔心是因為房子風水不好、才導致前屋主欠債被法拍。但心理上的影響見仁見智，不見得所有人都會認同。

其次是屋況，法拍屋屋主通常是因為經濟困難或債務糾紛才被拍賣的。

在被迫離開前，有些屋主可能對房子沒有好好愛護，甚至因為懷恨在心、蓄意破壞。例如：拆掉馬桶、堵塞管線、搬走值錢的內裝。

但買下法拍屋立即轉售的屋主，通常是投資客，他們的目的是快速轉手獲利。

為了讓房子看起來好賣，他們通常只做一些「化妝式裝修」，也就是只做表面工程，讓你看起來漂漂亮亮，例如軟裝佈置、重漆牆壁、貼個壁紙、換新燈具。

這些表面功夫，很可能會掩蓋掉深層的問題，像是管線有沒有老化？天花板是不是有漏水跡象只是被油漆蓋住了？牆壁是不是有壁癌但被壁紙遮住？如果你沒有專業經驗，很難發現這些問題。

最後一點比前面兩點更重要，買到曾經是法拍屋的房子，最大的風險是銀行貸款可能會出問題，讓你連交屋履約都做不到。

有些銀行內部鑑價規則明訂，鑑估總價不得超過買賣合約價或法院拍定價。而法院拍定價參考期限通常為一年。

看到這裡，你可能還感覺不出嚴重性。舉個簡單實例說明吧。

你看上了一間房子，買賣雙方談好的成交價是1000萬元，假設銀行的鑑估價也估到市價1000萬，假設銀行房貸8成，銀行可以貸給你800萬(鑑估價1000萬x房貸成數80%)，你只要準備200萬自備款就能買到。

但如果不幸，這間房子在一年內曾經有過法拍記錄，法拍拍定價是800萬元，依據銀行內部鑑價規則，必須直接參照法拍價為鑑估價。

假設銀行房貸一樣8成，現在只能借你640萬(鑑估價800萬x房貸成數80%)，你必須準備360萬自備款才能買到。

所以，買這樣一年內有法拍記錄的房，自備款足足要多準備一百多萬，很多人可能因此就買不起，只能選擇違約了。

那麼，要怎麼查房子有沒有法拍記錄呢？

除了可以去法拍屋網站確認外，如果對房地產有些專業，通常直覺想的都是看謄本。

因為謄本的所有權部，會記載屋主的取得原因，所以看謄本，就能確定房子有沒有法拍記錄。

但不好意思，謄本所有權部，只會記載最近一次的取得紀錄。如果一年內有多次產權異動，更早的移轉原因，看謄本是看不出來的。

這個時候要怎麼辦呢？很簡單，只要查異動索引就好。

異動索引會記載申請標的之異動記錄，包括異動部別、登記日期、登記原因、登記次序、收件年字號、異動日期及權利人姓名等欄位。

而提供第二類隱匿權利人部分姓名之異動索引，任何人皆可申請。

所以，大家買房一定要懂基本的產權調查，除了要會看謄本、地籍圖、建物平面圖，也別忘了異動索引，以上資料備齊才是最完整的產權資料。

懂基本產權調查，才能幫你避開有問題的房子，不要像新聞中的天兵，簽完約才發現曾是法拍屋，到時候貸款成數不足，後悔就來不及了。

◎本文內容已獲 阿宅-雙碩士地產顧問 授權，原文出處於此；未經同意禁止取用轉載。

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