限貸令將鬆綁？專家預估「蛋白蛋殼區出現反彈」：現在議價仍有買方優勢

央行總量管制政策可能鬆綁，對市場意味著什麼？

2025年5月8日，央行總裁楊金龍於立法院財委會明確表示，針對總量管制造成的民怨，將評估是否排除「一般民眾購屋貸款」出總量控管範圍，未來可能僅針對法人（建商）進行限制。

這番談話，對當前卡在交屋潮、換屋受阻的房市，無疑是一次具風向球意義的政策訊號。

一、什麼是總量管制？

2024年9月，央行推出被稱為「金龍風暴」的第七波選擇性信用管制，內容堪稱史上最嚴：第二戶限貸令擴及全台（原限六都與新竹）、自備款比提高，貸款成數大幅下修。

實務上銀行因「總放款上限」用罄，即使你條件再好，也可能被拒貸。

更有部分民眾被迫接受「高利率+銀行話語權壓制+強迫購買壽險」的苛刻條件。被銀行狠狠宰一刀。

簡單說，不是你有收入就能貸，而是「銀行額度已滿就不貸」，想貸款要加買不需要的保險，讓許多自住換屋族群被制度性擋在市場門外。

二、這次鬆口值得關注的三個理由

2025年預計交屋戶數高達3.1萬戶，這些人不是投資客，而是一般買方。若無法順利取得房貸，斷貸潮將演變為交屋違約、價金斷裂、信任崩解的連鎖反應。

2. 政策民怨已累積成反彈力道

地方首長與立委紛紛質疑政策「連自住戶都誤殺」，央行若再不切割法人與自然人貸款路徑，將被貼上「系統僵化」標籤。

3. 貸款鬆綁將出現「成交＋價格」雙修復跡象

房市這一年來卡在「想買但貸不到」。不是民眾沒有錢，也不是不想買房，是擔心貸不到款，不敢下斡旋，不敢簽約。

一旦央行制度打開，成交量先走，價格則轉為高位震盪，不易崩跌。

三、可能影響結構預判

首購族 ，短期放款門檻下降，可重新考慮入市，利率不升情況下將重啟預售需求

換屋族，交屋流程得以順利承接，中高總價產品流動性回穩。

建商，無直接受惠，土建融仍緊縮，推案節奏不會加速，但會止跌。

房價，抗跌力強化，高總價仍有議價空間，中期次級區蛋白蛋殼域可能出現修復型反彈。

四、老黃觀察結論

這次央行發言，是一次「語言切割風險」的技巧性回應，目的是：保護建築貸款集中度控管（避免泡沫繼續擴大）、同時釋出善意，讓自住買方恢復信心與流動性。

換句話說：不是讓房市大漲，而是避免它錯殺、斷鏈，流動性枯竭。

真正該關注的不是新聞標題，而是：「你能不能真的貸得到款？」

如果可以，現在正是議價能力最強的時機點：政策尚未全面落地、房東尚未轉強，買方仍保有談判優勢。

預測：未來數月內，市場成交量將率先出現V字反彈；價格則將維持高位震盪，買賣雙方都在等待「確定可以貸」的那一刻。

這是一個空窗，也是一個機遇期。

◎本文內容已獲老黃房市筆記授權，原文出處於此；未經同意禁止取用轉載。

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